Rampas, ascensores, plataformas salvaescaleras… Son obras que cambian la vida de un vecino mayor o con discapacidad, y muchas veces terminan en discusión en la junta por el dinero. Desde el 23 de octubre de 2026 está en vigor la Ley 4/2026, que retoca la Ley de Propiedad Horizontal para que estas obras se hagan con menos trabas. Te contamos qué ha cambiado y qué significa para tu comunidad.

Lo más importante en 30 segundos

• Si un vecino mayor de 70 años o con discapacidad pide una obra de accesibilidad, la comunidad está obligada a hacerla sin necesidad de votación, dentro de ciertos límites.
• El límite general sigue siendo que el coste anual, descontadas las ayudas, no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
• Novedad: si las ayudas públicas concedidas alcanzan el 70 % del coste (antes era el 75 %), la obra es obligatoria aunque se supere ese límite.
• Novedad: si el vecino informa a la comunidad de ayudas disponibles, la comunidad está obligada a solicitarlas.
• Si la comunidad no hace la obra, el vecino puede pedir al juez que la obligue.

¿Quién puede exigir una obra de accesibilidad?

El artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal permite pedir estas obras a los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. Es decir, no hace falta que sea el propio dueño: también vale si quien lo necesita es, por ejemplo, el padre que vive con él.

Se incluyen las obras necesarias para que esas personas puedan usar con normalidad los elementos comunes: rampas, ascensores, dispositivos mecánicos o electrónicos que les ayuden a orientarse o comunicarse con el exterior, y en general los llamados «ajustes razonables».

Cuándo es obligatoria la obra (y quién la paga)

Estas obras no necesitan acuerdo previo de la junta: la comunidad debe hacerlas cuando se cumple alguna de estas situaciones:

1. Coste asumible: lo que se reparte cada año entre los vecinos, una vez restadas las subvenciones, no pasa de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si la comunidad pide financiación, ese reparto puede alargarse tantos años como permita el préstamo.
2. Ayudas del 70 %: si las ayudas efectivamente concedidas cubren el 70 % del importe, la obra es obligatoria sin importar el límite anterior.
3. El vecino paga el resto: aunque no se den los casos anteriores, la obra sigue siendo obligatoria si quien la pide asume el exceso.

Otra opción es que la junta apruebe la obra por voto: para suprimir barreras arquitectónicas o instalar ascensor basta la mayoría de propietarios que represente también la mayoría de cuotas (artículo 17.2). En ese caso, la comunidad paga la obra completa aunque supere las 12 mensualidades.

La comunidad debe pedir las ayudas

Una de las novedades más prácticas: el vecino que pide la obra puede aportar información sobre las convocatorias de ayudas y subvenciones de vivienda y agenda urbana a las que pueda optar la comunidad, y esta queda obligada a solicitarlas. Ya no basta con decir «no hay dinero» sin haber intentado conseguirlo.

Para el administrador y la junta esto supone estar atentos a las convocatorias (estatales, de la Junta de Andalucía o municipales) y dejar constancia de que se han tramitado en plazo.

¿Y si la comunidad se niega?

La ley lo dice ahora de forma expresa: si, dándose las circunstancias anteriores, la comunidad no realiza la obra, el interesado puede acudir a la autoridad judicial para que la obligue. Antes de llegar ahí conviene:

1. Pedir la obra por escrito al presidente o al administrador, con un presupuesto y la información de las ayudas.
2. Acreditar la edad (mayor de 70 años) o la discapacidad de la persona que lo necesita.
3. Guardar copia de todas las comunicaciones y del acta de la junta, si se trató el asunto.

Errores frecuentes: someter a votación una obra que ya es obligatoria, negarla sin pedir las ayudas o confundir el límite de 12 mensualidades con el coste total de la obra (se mide por lo que se repercute cada año).

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional, que debe valorar las circunstancias de cada caso.

¿Tu comunidad tiene pendiente una obra de accesibilidad?

En I&G Consulting somos administradores de fincas y abogados en Sevilla. Te ayudamos a valorar si la obra es obligatoria, a solicitar las ayudas y a resolver el conflicto con la comunidad, por la vía amistosa o judicial. Llámanos al 955 119 805, escríbenos a bufete@igconsulting.es o visítanos en C/ Gonzalo Bilbao 23, Sevilla.

Fuentes: Ley 4/2026, de 1 de octubre (BOE núm. 246, de 3 de octubre de 2026) · Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, texto consolidado (arts. 10 y 17).