Debido al alto número de consultas para saber los motivos para denunciar a un vecino, que estamos teniendo en Sevilla, vamos a explicar las casuísticas y los motivos para poder tomar acciones legales contra un vecino.

Gracias a la experiencia que tenemos como abogados para la administración de fincas en Sevilla, vamos a aclarar las distintas preguntas que hay entorno a este tema tan delicado en las comunidades de vecinos, ya que en todas, existen o han existido problemas de convivencia.

¿Cómo puedo denunciar a mi vecino? 

Hay múltiples situaciones en las que actuamos sin saber que estamos haciendo algo que no debemos y esto es muy común en las comunidades de vecinos, lo que implica que salten chispas entre ellos y quieran demandar al vecino. Diferentes casos como pueden ser:

• Modificar parte de la fachada.
• Hacer ruido constante en hora de descanso.
• El perro hace sus necesidades en las zonas comunes.
• Robos en buzones.
• Malos olores y suciedad.
• Prostitución.

Para saber como puedes denunciar a tu vecino, sigue leyendo este artículo para resolver todas las dudas que tengas. Empezamos con las más comunes:

¿Puede denunciar el presidente de la comunidad a un vecino?

Muchos clientes piensan que es el presidente de la comunidad es el que debe denunciar o empezar el trámite. Pero no es el caso, el presidente no está legitimado para actuar sin el consentimiento de todo el edificio expresado a través del correspondiente acuerdo aprobado en la Junta de vecinos.

El presidente de la Comunidad es cierto que ostenta la representación de la Comunidad de Propietarios en juicio y fuera de él (artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal), pero ello no le legitima para actuar sin el consentimiento de la Comunidad.

De hecho, uno de los defectos procesales que a veces cometen las comunidades de propietarios cuando emprenden procedimientos judiciales contra los comuneros o contra terceras personas ajenas a la comunidad, es la falta del acuerdo previo de la Junta de propietarios y expresa autorización para el ejercicio de acciones judiciales. En caso de que tal acuerdo habilitante no se aporte con la demanda, el demandado podrá alegar la excepción de falta de legitimación activa, lo que podría dar lugar a la desestimación de la demanda sin llegar a juzgarse el fondo del asunto, si dicha falta de acuerdo no es debidamente subsanada.

¿Es necesario convocar una junta de propietarios para poner una denuncia? 

Cuando surge algún tipo de problema, algunos vecinos poco considerados, tienen la vil costumbre de “asaltar” y señalar al presidente de la finca -bien en el portal, en el ascensor, en la calle, en el supermercado o en cualquier espacio en el que coincidan…- para exigirle que presente una denuncia de inmediato en nombre de la Comunidad de Propietarios.

Esto es debido a la falta de información que tienen, ya que como hemos dicho en el apartado anterior, el presidente no puede presentar una demanda sin la autorización previa de la Junta de Propietarios.  

Respecto al procedimiento a seguir en caso de actividades molestas en el inmueble, la Ley de Propiedad Horizontal no deja lugar a interpretaciones:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario”.  

La Jurisprudencia también es muy clara al respecto. El Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial que el presidente de la comunidad de propietarios debe estar expresamente autorizado por acuerdo válidamente adoptado en Junta de Propietarios a emprender acciones judiciales en nombre de la Comunidad, lo que supone que todos los tribunales de justicia españoles deben aplicarla. El fundamento de Derecho Tercero de la sentencia dice así:

“La doctrina jurisprudencial pese a no desconocer que el presidente de la comunidad de propietarios asume la representación orgánica de la comunidad declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es a la Junta de Propietarios a la que corresponde conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad. Asimismo la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios (SSTS 11 de diciembre de 2000, 6 de marzo de 2000, 23 de diciembre de 2005)”.

Excepciones cuando no será necesaria la autorización de la Junta de Propietarios

Casi siempre existen excepciones y para este trámite no iba a ser menos. No será necesaria la autorización de la Junta de Propietarios para ejercer acciones legales cuando:

• El presidente de la Comunidad de Propietarios actúe en la demanda como propietario de un inmueble y no como presidente en representación de la Comunidad.

• Cuando en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se apruebe expresamente la facultad del presidente para ejercer acciones legales sin permiso de la Junta de Propietarios.

Respondiendo a la pregunta del artículo resumidamente, confirmamos que para denunciar a un vecino, sí será necesario convocar una Junta de Propietarios para presentar una demanda en nombre de la Comunidad, salvo en los supuestos anteriormente expuestos. El presidente no tiene competencias para presentar una demanda sin el consentimiento de la Junta de Propietarios, por lo que deberá incluir el asunto en el orden del día, exponerlo y deberá ser aprobado por la Junta de Propietarios.

¿Qué mayoría hace falta para llevar la denuncia a los tribunales?

Para llegar a un acuerdo en la Junta general extraordinaria, se necesita sencillamente mayoría simple; deben, en la misma reunión, facultar al presidente, para que en nombre de la comunidad ejercite cuantas acciones sean encaminadas a obligar la retirada o la intención de alterar las cosas comunes, como facultar poderes a abogados y procuradores para acciones ante juzgados.  

Pero claro, si la mitad de los propietarios están de acuerdo, no se podrá alcanzar la mayoría simple. Para este caso, se necesitan más del 50% de los propietarios, que a su vez representen a más del 50% de las cuotas de participación, en primera convocatoria, es decir, que al comienzo de la Junta estén presentes más del 50% de los propietarios que, a su vez representen más del 50% de las cuotas.  

Si al comienzo de la Junta no están presentes esos 50%, hay que esperar a la segunda convocatoria, si así aparece en la Convocatoria. En segunda convocatoria, tiene que votar explícitamente a favor de la propuesta más del 50% de los presentes y que, a su vez representen más del 50% de las cuotas presentes.

Las mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad de propietarios vienen reguladas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuya última y vigente redacción se produjo a finales de junio 2013 por la Ley 8/2013.

Para cualquier duda sobre este tema nos podéis llamar al y os asesoramos encantados o escribirnos un email a