Maletas que suben y bajan a cualquier hora, desconocidos en el portal, más uso del ascensor… Los pisos turísticos son hoy uno de los temas que más discusiones generan en las comunidades de vecinos de Sevilla. La buena noticia es que la ley ya da a la comunidad una herramienta clara para decidir. Te explicamos cómo funciona.
Lo más importante en 30 segundos
- Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera convertir su vivienda en piso turístico necesita antes la aprobación expresa de la comunidad.
- Esa aprobación exige el voto favorable de 3/5 de los propietarios que, además, representen 3/5 de las cuotas de participación.
- Con la misma mayoría, la junta puede limitar, condicionar o prohibir la actividad, y subir hasta un 20 % los gastos comunes de esa vivienda.
- Los pisos que ya funcionaban antes conforme a la normativa turística pueden seguir: los acuerdos no son retroactivos.
- El Tribunal Supremo ha confirmado que, si los estatutos prohíben expresamente la «hospedería», la comunidad puede exigir el cese del piso turístico.
Qué dice ahora la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para dar más voz a los vecinos. El nuevo artículo 7.3 establece que el propietario que quiera dedicar su vivienda al alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad. No basta con que nadie se oponga: tiene que haber un acuerdo de la junta a favor.
El artículo 17.12 fija la mayoría: tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, sumen tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, hay que contar dos cosas a la vez: personas y cuotas. Esa misma mayoría sirve para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, haya o no que cambiar los estatutos.
La ley también permite que la comunidad establezca cuotas especiales de gastos o aumente la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, siempre que el incremento no supere el 20 %. Tiene sentido: un piso con entradas y salidas constantes suele generar más desgaste y limpieza.
¿Y los pisos turísticos que ya existían?
Aquí está una de las dudas más frecuentes. La ley indica que los acuerdos no tienen efectos retroactivos. Además, quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y estaba acogido a la normativa turística (en Andalucía, con su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía) puede continuar en las condiciones y plazos que marque esa normativa.
Por tanto, si en tu edificio hay un piso turístico que ya funcionaba legalmente antes de esa fecha, un acuerdo de la junta tomado ahora, por sí solo, no lo obliga a cerrar. Otra cosa es lo que digan los estatutos de la comunidad, que vemos a continuación.
Lo que ha dicho el Tribunal Supremo sobre los estatutos
En su sentencia 642/2026, de 28 de abril, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo analizó un edificio cuyos estatutos, de los años sesenta, prohibían destinar los pisos a «hospederías». El Supremo entendió que esa palabra incluye el alquiler turístico, porque se trata de alojar a visitantes de paso, y avaló que la comunidad exigiera el cese.
El tribunal recuerda dos ideas útiles: que tener licencia o estar inscrito en el registro turístico no permite saltarse una prohibición expresa de los estatutos, y que la limitación tiene que estar escrita de forma clara. Decir solo que el edificio es «residencial» no es suficiente. Por eso conviene revisar bien los estatutos antes de dar ningún paso.
Qué puede hacer tu comunidad, paso a paso
- Revisar los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad: puede que ya contengan una prohibición aplicable.
- Incluir el asunto en el orden del día de la junta, con una propuesta concreta (aprobar, limitar, condicionar o prohibir, y si se suben los gastos).
- Contar bien los votos: personas y cuotas. Un error en el cómputo puede llevar a que el acuerdo se impugne.
- Si alguien abre un piso turístico sin aprobación, el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, debe requerirle el cese inmediato, avisando de que, si no lo hace, se acudirá a los tribunales.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad el acuerdo que modifique los estatutos, para que también afecte a futuros compradores.
Errores frecuentes: votar sin que el asunto figure en el orden del día, olvidar computar las cuotas, redactar prohibiciones vagas o pensar que un acuerdo nuevo cierra automáticamente un piso que ya funcionaba legalmente.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento de un profesional, que debe analizar cada caso concreto: los estatutos, las fechas y la normativa turística aplicable.
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En I&G Consulting, abogados y administradores de fincas en Sevilla, ayudamos a comunidades y propietarios a preparar la junta, redactar los acuerdos, revisar estatutos y, si hace falta, reclamar el cese. Llámanos al 955 119 805 o escríbenos a bufete@igconsulting.es. Estamos en C/ Gonzalo Bilbao 23, Sevilla.
Fuentes: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado (BOE); Ley Orgánica 1/2025 (BOE); Buscador de jurisprudencia del CENDOJ (Poder Judicial).