Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que cambia de forma importante las reglas del alquiler de vivienda: prórrogas extraordinarias, límites a la subida de la renta, nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones, y cambios fiscales tanto para propietarios como para inquilinos.
El 12 de noviembre de 2026 la Diputación Permanente del Congreso lo convalidó por 35 votos a favor y 34 en contra, de modo que sigue en vigor. En cambio, el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la prórroga automática de los alquileres, fue derogado. En este artículo le explicamos, de forma sencilla, qué supone para cada parte.
Qué cambia en los contratos de alquiler
- Prórroga extraordinaria de hasta 2 años: el inquilino que esté al corriente de pago puede pedirla si su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028. El propietario solo puede oponerse en supuestos concretos, como necesitar la vivienda para sí o para un familiar.
- Subida máxima del 2 % en la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo que otro límite sea menor.
- Gastos que no se pueden repercutir al inquilino: gastos de gestión y formalización del contrato, el IBI y el seguro de impago.
- Alquiler de temporada y por habitaciones: debe existir una causa temporal real y acreditable (trabajo, estudios…). Si no, el contrato puede considerarse de vivienda habitual.
- Desistimiento del inquilino tras seis meses, avisando con antelación, sin indemnización para el propietario.
Propietarios: ventajas
- Mayores reducciones en el IRPF por el alquiler de vivienda, que pueden llegar al 100 % del rendimiento neto si se rebaja o ajusta la renta, en contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026.
- Si se suspende el desahucio de un inquilino vulnerable, la Administración compensa al propietario.
- La suspensión de los lanzamientos de hogares vulnerables no se aplica, en general, a propietarios particulares con dos viviendas o menos.
Propietarios: inconvenientes
- El inquilino puede imponer la prórroga extraordinaria de hasta dos años, aunque el propietario quiera vender.
- La renta solo puede subir un 2 % al año hasta finales de 2027.
- No puede repercutir al inquilino los gastos de gestión, el IBI ni el seguro de impago.
- Más control sobre el alquiler de temporada: la carga de probar la causa temporal recae en el propietario.
Inquilinos: ventajas
- Pueden quedarse hasta dos años más en la vivienda en las mismas condiciones si cumplen los requisitos.
- Las subidas de renta quedan limitadas al 2 % anual hasta 2027.
- Se recupera la deducción estatal en el IRPF por alquiler de vivienda habitual para rentas más bajas.
- Pueden desistir del contrato tras seis meses sin pagar indemnización.
Inquilinos: inconvenientes
- Las medidas son temporales: el tope del 2 % termina a finales de 2027 y la prórroga extraordinaria alcanza a contratos que venzan hasta finales de 2028.
- La prórroga y la deducción exigen requisitos: estar al corriente de pago, nivel de renta, plazos de solicitud.
- Existe el riesgo de que algunos propietarios retiren viviendas del mercado y se reduzca la oferta.
¿Qué debe hacer ahora?
Si es propietario, revise las fechas de vencimiento de sus contratos, las cláusulas de actualización de renta y los gastos que viene repercutiendo. Si es inquilino, compruebe si su contrato vence antes de finales de 2028 y si cumple los requisitos para pedir la prórroga.
En I&G Consulting revisamos su contrato y le explicamos cómo le afecta la nueva normativa. Llámenos al 955 119 805, escríbanos a bufete@igconsulting.es o solicite su consulta aquí.
Artículo informativo redactado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026. No sustituye al asesoramiento profesional sobre cada caso concreto.